בחירת מנהל נכסים
החלפת חברת ניהול נכסים: מה בעלי דירות צריכים לדעת
נכתב על ידי JTown Managementנבדק לאחרונה
בקצרה
בדרך כלל אפשר להחליף מנהל נכס בלי לפגוע בשכירות, בתנאי שמכבדים את תנאי ההודעה בהסכם הקיים ומארגנים העברה מסודרת של מסמכים, מפתחות, הבטוחה של הדייר, כספים ועבודות תחזוקה פתוחות. בקשו מעורך דין לעבור על ההסכם הקיים לפני שאתם מודיעים על סיום.
מתי הגיע הזמן להחליף?
בעלי דירות מחליפים מנהל נכס רק לעיתים רחוקות בגלל אירוע בודד. בדרך כלל מדובר בדפוס:
- דוחות שמגיעים באיחור, חסרים או בלי חשבוניות.
- הוצאות שלא אישרתם.
- שאלות על דמי השכירות או על כספים שנשארות בלי תשובה.
- תקשורת איטית או לא ברורה איתכם או עם הדייר.
- נכס שמצבו מידרדר, או תקלות שהדייר מדווח עליהן ואף אחד לא מגיע לבדוק.
אם אתם מזהים כמה מהסימנים האלה, סביר לבדוק חלופות. החלפה שמתבצעת בזהירות לא אמורה לפגוע בדייר טוב.
התחילו מההסכם הקיים
לפני שאתם פונים לדייר או מודיעים על סיום, קראו היטב את הסכם הניהול ורשמו:
- את תקופת ההודעה המוקדמת ואת האופן שבו יש למסור אותה (למשל בכתב או בדואר רשום).
- כל דמי סיום, או עמלה שוטפת על דיירים שהמנהל הביא.
- מה המנהל מחויב להעביר כשההסכם מסתיים.
- מי מחזיק כרגע בדמי השכירות, בכספי רזרבה ובבטוחה של הדייר.
- מי חתם על חוזה השכירות, ובאיזה תפקיד. במקרים רבים החוזה הוא בינכם לבין הדייר, אבל בדקו את המסמכים שלכם.
אלה שאלות חוזיות. בקשו מעורך דין מוסמך לעבור על הסכם הניהול ועל חוזה השכירות לפני שאתם פועלים, כדי שתדעו מה החובות שלכם ומה החובות של המנהל.
מה צריך להעביר?
השתמשו ברשימה כתובה ואשרו כל פריט כשהוא מתקבל:
- חוזה השכירות וכל נספח, הארכה או הסכם צדדי.
- הבטוחה של הדייר: פיקדון כספי, ערבות בנקאית, מסמכי ערבים או בטוחה אחרת, ותיעוד של מי מחזיק בכל פריט. בערבות בנקאית מופיע שם המוטב ויש לה תאריך תפוגה, לכן בדקו את שניהם; עורך הדין שלכם יוכל לייעץ אם צריך להנפיק משהו מחדש.
- מפתחות, שלטים וקודי גישה, עם רשימה של מי מחזיק עותקים.
- דוח המצב מכניסת הדייר, רשימת המלאי והתמונות.
- דוח כספי סופי עד תאריך ההעברה, והחזרת כל כסף שמוחזק עבורכם.
- עבודות תחזוקה פתוחות, כולל הצעות מחיר, עבודות בביצוע ואחריות.
- פרטי קשר של אנשי מקצוע וספקים, הוראות הפעלה של מכשירים ומסמכי אחריות.
- מצב החשבונות של הארנונה, החשמל, המים והגז ודמי ועד הבית, עם קריאות מונים עדכניות.
- פוליסות ביטוח שקשורות לנכס.
איך צריך להודיע לדייר?
הדייר צריך לשמוע על השינוי מכם, בכתב, לפני תאריך ההעברה. בהודעה צריך לכתוב מי איש הקשר החדש, מאיזה תאריך, ואיך ולאן יש לשלם את דמי השכירות מעכשיו. כשההודעה מגיעה ישירות מבעל הדירה, נמנע בלבול והדייר בטוח שהשינוי אמיתי. אם השכירות משולמת בהוראת קבע או בצ׳קים דחויים, סכמו איך הם יעודכנו.
מתי הזמן הטוב ביותר להחליף?
- סמוך לתחילת תקופת תשלום, כדי שתשלום של חודש אחד לא יתפצל בין שני מנהלים.
- כשאין תיקון גדול בביצוע, או עם הסכמה ברורה מי משלים אותו.
- עם חפיפה קצרה, כדי שאפשר יהיה לסגור שאלות כששני המנהלים עדיין מעורבים.
שלב אחר שלב
- עברו על הסכם הניהול ועל חוזה השכירות עם עורך דין.
- בחרו את המנהל החדש וסכמו איתו בכתב את היקף השירות.
- מסרו הודעה למנהל הנוכחי כפי שההסכם דורש.
- סכמו תאריך העברה ורשימת פריטים להעברה.
- הודיעו לדייר בכתב.
- תעדו את מצב הנכס בתמונות בזמן ההעברה, כדי שהמנהל החדש יתחיל ממצב מתועד.
- התאימו את הדוח הסופי וודאו שכל הכספים והמסמכים התקבלו.
איך JTown Management מטפלת בזה
אנחנו מקבלים לניהול באופן קבוע נכסים ממנהלים אחרים ומבעלי דירות שניהלו בעצמם. באישורכם, אנחנו מתאמים את ההעברה מול המנהל היוצא לפי רשימה כתובה, מתעדים את מצב הנכס בזמן ההעברה בתמונות מתוארכות, בודקים שחשבונות הארנונה והחשבונות השוטפים מעודכנים, ומציגים את עצמנו לדייר אחרי שהודעתם לו.
אנחנו גם עוברים על התיק שקיבלנו ומעדכנים אתכם על כל דבר חסר, כמו ערבות שפגה או תיקון שלא תועד, כדי שתוכלו להחליט איך לטפל בזה.
הצעד הבא
קראו איך שירות ניהול הנכסים שלנו עובד, או שלחו בקשה להערכת נכס כדי לדבר על קבלת הנכס שלכם מהמנהל הנוכחי.
המדריך הוא מידע כללי מתוך הניסיון שלנו בניהול נכסים בירושלים. אין בו ייעוץ משפטי, מיסויי או פיננסי — יש לאמת פרטים מול איש מקצוע מוסמך.