בעלות על דירה מושכרת בפרויקט תמ״א 38 או פינוי בינוי בירושלים

מה ההבדל בין תמ״א 38 לפינוי בינוי?

שניהם מסלולים של התחדשות עירונית, שבהם יזם משדרג בניין ישן, בדרך כלל בתמורה לזכות לבנות דירות נוספות.

• תמ״א 38 עובדת עם הבניין הקיים. במרכזה חיזוק מבני, והיא יכולה להוסיף קומות, דירות, ממ״דים, מרפסות, מעלית או שיפורים אחרים. הבניין נשאר עומד, ובפרויקטים רבים הדיירים ממשיכים לגור בדירות בזמן העבודות.
• פינוי בינוי פירושו שהבניין הישן נהרס ובמקומו נבנה בניין חדש. הבעלים עוזבים לתקופת הבנייה ומקבלים דירה בבניין החדש.

בעלי דירות משתמשים לעיתים קרובות בשמות האלה באופן כללי, לכן בררו בדיוק באיזה מסלול תכנוני מתקדם הפרויקט בבניין שלכם.

איך נראה התהליך לבעלי דירה שמשכירים אותה?

1. אסיפות והצבעות בבניין. דיירים, יזם או חברה מארגנת פונים לבניין, ואחר כך מתקיימות אסיפות והצבעות. ההחלטות מתקבלות על ידי הבעלים, לא על ידי השוכרים, ולכן מישהו צריך לעקוב אחריהן בשבילכם.
2. ההסכם עם היזם. כל בעל דירה חותם על הסכם שמפרט מה יקבל, את לוח הזמנים, את הבטוחות שניתנות לבעלים ומה קורה אם הפרויקט מתעכב או נעצר. בקשו מעורך דין משלכם לבדוק אותו, לא רק מעורך הדין שמייצג את הבניין.
3. תכנון והיתרים. בין החתימה לתחילת העבודות יכולה לעבור תקופה ארוכה, והשכירות בדרך כלל ממשיכה כרגיל.
4. בנייה. בתמ״א 38 צפו לרעש, אבק, פיגומים, הגבלות גישה והפסקות מזדמנות בשירותים, לפעמים לאורך תקופה ממושכת. בפינוי בינוי יש לפנות את הדירה לפני ההריסה.
5. מסירה. בסוף התהליך אתם מקבלים את הדירה המשודרגת או החדשה, בודקים אותה מול מה שסוכם ומכינים אותה להשכרה מחדש.

איך זה משפיע על הדייר ועל חוזה השכירות?

• עדכנו את הדייר. הסבירו לדייר מה מתוכנן ועדכנו אותו כשהתאריכים מתבררים, כדי שהפיגומים לא יפתיעו אותו.
• תזמנו את החוזה. כשמועד התחלה נעשה מציאותי, חשבו על אורך החוזה, על הארכות ועל תקופות אופציה, כדי שהשכירות תוכל להסתיים בצורה מסודרת אם יהיה צורך לפנות את הדירה. כל הודעה לדייר חייבת להתאים לחוזה ולחוק, לכן דברו עם עורך הדין שלכם לפני שאתם משנים תנאים או מוסרים הודעה.
• הפרעות בזמן תמ״א 38. השאלה אם משהו בשכירות צריך להשתנות בזמן הבנייה תלויה בחוזה השכירות, בהסכם עם היזם ובייעוץ של עורך הדין שלכם.
• דיור חלופי בפינוי בינוי. הסכמים עם יזמים כוללים בדרך כלל הסדרים של דיור חלופי או תשלום שכר דירה לבעלים בתקופת הבנייה. הבינו מה חל עליכם, מאיזה תאריך, ואיך זה מתיישב עם סיום השכירות הנוכחית, כי הדירה לא תניב הכנסה משכירות בזמן שהבניין נבנה מחדש.

מה כדאי לשאול, ומה כדאי לשמור?

שאלות שכדאי לשאול:

• באיזה מסלול תכנוני מתקדם הפרויקט, ובאיזה שלב הוא נמצא?
• מי היזם, ומי מייצג את הבעלים?
• מה לוח הזמנים הצפוי, ועד כמה הוא סגור?
• מה בדיוק תקבלו, ומה המפרט?
• מה קורה לשכירות בכל שלב, ומי אחראי על מה?

מסמכים שכדאי לשמור:

• ההסכם החתום עם היזם וכל הנספחים, כולל המפרט הטכני.
• פרוטוקולים והודעות מאסיפות הבניין.
• התכתבות עם היזם ועם נציגות הבעלים.
• חוזה השכירות ותקשורת כתובה עם הדייר בנוגע לפרויקט.
• תיעוד מתוארך של מצב הדירה, עם תמונות, לפני תחילת העבודות.

הכללים משתנים, לכן ודאו את התנאים העדכניים

הכללים והתמריצים להתחדשות עירונית בישראל השתנו עם השנים, כולל המסלולים התכנוניים הזמינים והיחס לבעלים מבחינת מיסוי. המדריך הזה אינו ייעוץ משפטי או מיסויי. לפני שאתם חותמים, מצביעים או משנים משהו בחוזה השכירות, ודאו את התנאים העדכניים מול עורך דין שמתמחה בהתחדשות עירונית, ובמידת הצורך גם מול רואה חשבון.

איך JTown Management מטפלת בזה

יש לנו ניסיון בליווי בעלי דירות בפרויקטים של תמ״א 38 ופינוי בינוי בבניינים שבהם יש להם דירה מושכרת. אנחנו עוקבים אחרי הפרויקט ומעדכנים אתכם ככל שהוא מתקדם, ואם תרצו, אנחנו משתתפים באסיפות הבניין בשמכם ומדווחים לכם.

אנחנו מעדכנים את הדייר, שומרים על השכירות במסלול ומתאמים את תזמון החוזה עם לוח הזמנים של הפרויקט. אנחנו מוודאים שתשלומי הארנונה, המים, החשמל, הגז וועד הבית מטופלים כראוי לאורך כל הדרך, כדי שלא יצטברו חובות על הנכס. במסירה, אנחנו מתעדים את מצב הדירה המשודרגת או החדשה ומכינים אותה להשכרה מחדש.

אנחנו עובדים לצד עורך הדין שלכם, שמייעץ לכם לגבי ההסכם והזכויות שלכם. אנחנו לא נותנים ייעוץ משפטי.

הצעד הבא

קראו איך שירות ניהול הנכסים שלנו עובד, או שלחו בקשה להערכת נכס אם הבניין שלכם עובר, או שוקל, פרויקט של תמ״א 38 או פינוי בינוי.